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房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇一
(一)
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1幢商住樓。5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預售許可證。年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，3月該項目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場。10月，該企業(yè)到期不能償還債務，甲、乙銀行向法院申請實現(xiàn)抵押權(quán)。
1.該項目竣工驗收前，甲企業(yè)可能申請的登記為( )。
a.預告
b.抵押
c.在建工程抵押
d.抵押權(quán)預告
【答案】ac
【解析】本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。《物權(quán)法》還將在建工程抵押納人抵押權(quán)登記的范疇。
2.劉某應繳納的契稅為( )元。
a.9000
b.13500
c.27000
d.45000
【答案】a
【解析】本題考查的是契稅。無房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計算。
3.該企業(yè)出租給丙商場應繳納的稅為( )。
a.契稅
b.所得稅
c.印花稅
d.土地増值稅
【答案】bc
【解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。
4.關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說法，正確的是( )。
a.應當向房產(chǎn)管理部門申請登記備案
b.應當經(jīng)甲、乙銀行同意
c.該租賃關(guān)系不得對抗乙銀行的抵押權(quán)
d.該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響
【答案】ac
【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。
5.關(guān)于法院處罝抵押物時優(yōu)先保護的說法，正確的為( )。
a.應當首先保護購房人劉某的權(quán)益
b.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償
c.乙銀行辦理了登記，應當優(yōu)先受償
d.甲、乙銀行按貸款比例受償
【答案】c
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。物權(quán)法第一百九十九條：同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
(二)
甲企業(yè)在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。204月30日，房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具抵押估價報告，評估該在建工程年3月30日的市場價格為萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補交土地出讓金200萬元。3月，甲企業(yè)未能履行還款義務，乙銀行要求實現(xiàn)抵押權(quán)。
6.乙銀行確定抵押貨款額度，就以( )萬元作為參考依據(jù)。
a.1400
b.1600
c.1800
d.2000
【答案】a
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的.債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。2000-400-200=1400萬元。
7.該在建工程抵押估價，原則上應由( )委托。
a.甲企業(yè)
b.乙銀行
c.甲企業(yè)和乙銀行共同
d.甲企業(yè)和乙銀行協(xié)商
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。通過委托估價方式確定房地產(chǎn)抵押價值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。
8.上述評估報告使用期限一般不超過( )。
a.2015年9月29日
b.2015年10月29日
c.203月29日
d.年4月29日
【答案】d
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。
9.乙銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的方式為( )。
a.與甲企業(yè)協(xié)商一致，對抵押物進行拍賣、變賣
b.抵押物直接歸乙銀行所有
c.請求法院依法拍賣、變賣抵押物
d.直接委托拍賣機構(gòu)對抵押物進行拍賣
【答案】ac
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇二
房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》模擬試題
1.房地產(chǎn)贈與屬于繳納土地增值稅的范圍。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是土地増值稅-征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
2.夫妻之間的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，免征契稅。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。
3.印花稅采用比例稅率。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是印花稅。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。
4.個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是經(jīng)濟適用住房的稅收優(yōu)惠政策。對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。
5.國土管理部門在未取得規(guī)劃條件的情況下，與某公司簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，合同無效。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施。規(guī)劃條件未納人國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。
6.汽車遠光照射，成為交通事故的隱患，這是一類常見的電磁輻射污染。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是輔射污染。其他可見光污染：如商店、賓館、寫字樓等建筑物，外墻全部用破璃或反光破璃裝飾，在陽光或強烈燈光照射下發(fā)生反光，會擾亂駕駛員或行人的視覺，成為交通事故的隱患。
7.材料的密度是指材料單位體積的質(zhì)量。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是建筑材料的性質(zhì)。材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對密實狀態(tài)下的體積之比。
8.定額計價方式把施工措施與工程實體項@進行分離，工程量清單計價方式區(qū)分實體性損耗與施工措施性損耗。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。定額計價方式與工程量清單計價方式的差別：前者為區(qū)分施工實體性損耗和施工措施性損耗，而后者把施工措施與工程實體項目進行分離。
9.房地產(chǎn)測設(shè)是指用測量手段測定地面上局部地域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)測繪的內(nèi)涵。房地產(chǎn)測繪是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。房地產(chǎn)測設(shè)是根據(jù)設(shè)計圖紙將一系列點位在實地上標定。
10.洛倫茨曲線越是靠近四邊均為100%的正方形的對角線，表明社會成員之間的收入分配越平均。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本題考查的是社會收入分配平均程度的衡量。洛倫茨曲線越是靠近四邊均為100%的正方形的對角線，則表示收入分配越平均;而越是遠離上述對角線，則表示收入分配越不平均。
房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇三
中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試95年至今已進行了6次，從開始進行了改革，每年舉行一次考試，且單科成績及格可滾動，2年內(nèi)有效，加上考生面向全世界，特別是港澳地區(qū)，因此房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試要求將越來越高，也越來越規(guī)范，這是毋庸置疑的，今年房地產(chǎn)估價師考試即將來臨，各地輔導教師與應考人員均開始進入臨考狀態(tài)，進行緊張的考前輔導及復習工作。筆者參加福建省每年舉辦的輔導班講課，深感良好的輔導及正確的復習方法能起事半功倍之效，而這對于僅剩兩個月左右時間且平時工作忙的應考人員來說是極為重要的。
首先，對輔導教師而言，應注意如下幾點：
1、在考試大綱的框架內(nèi)，全面系統(tǒng)、輕重有別地講解各科目知識內(nèi)容。據(jù)以往幾年考試情況看，房地產(chǎn)估價師考試命題漸呈點散、面寬、靈活、量大的趨勢，這就要求應考人員須全面系統(tǒng)掌握各科知識，考前輔導的目的不在于為應考人員猜中幾個考題，更重要的是扎實有效地引導應考人員圍繞考試大綱條款的要求，全面系統(tǒng)地復習各科目知識。為了在有限的時間內(nèi)輔導好，教師必須投入大量時間精力備課，做到充分吃透考綱精神，在此基礎(chǔ)上仔細琢磨，形成一套集掌握、熟悉、了解三個層次，輕重有別的授課綱要，以幫助應考人員將書本由厚變薄，節(jié)省時間，提高復習效率。
2、除各門教材獨立的知識體系要掌握外，還應引導應試人員要有將各科融會貫通、綜合使用有關(guān)知識的意識。例如20《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》中的計算題就要用“相關(guān)知識”中的物價指數(shù)處理的知識，若考生沒有這方面的意識，就會感到茫然，不知平均通貨膨脹率如何計算；還有第四門《房地產(chǎn)估價案例分析》，在教材中根本看不到考題的痕跡，輔導時須將第三門《房地產(chǎn)估價理論與方法》和建設(shè)部出臺的“房地產(chǎn)估價規(guī)范”作為其理論基礎(chǔ)。此外第一門課還應考慮有關(guān)的法律、法規(guī)和通知等，比如“房地產(chǎn)法”、“城市規(guī)劃法”、“城市房地產(chǎn)抵押管理辦法”和“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例”等等，均需要了解掌握。
3、根據(jù)各科知識體系特點，歸納整理各科目中的重點、難點與熱點（簡稱“三點”），將其梳理清楚， 理出頭緒及答題思路。在溫書迎考時間有限而科目又多、命題趨于靈活的情況下，各科目教師應根據(jù)自身所授課程特點，將重要的章節(jié)進行合理的歸納整理。例如第二門《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》，歷年來計算題（無論大題還是小題）均在第二章的第二節(jié)和第五章的第五節(jié)，這二節(jié)也是這門課的“三點”，把它們搞清楚，其他章節(jié)就相對容易了。而這二節(jié)計算理論基礎(chǔ)是資金時間價值，為此，筆者輔導時將復利公式歸納為8個，這些公式涵蓋現(xiàn)金流p、a、f、g、a1及比率s（遞增或遞減）等之間的換算，歸納后只要記住四個簡單的，其他四個是其倒數(shù)關(guān)系，這樣也就等于掌握了8個公式，應考人員感覺效果很好，可以不看書，都覺得思路很清晰，有的考上房估師幾年后，還印象深刻，
備考資料
另外，掌握了復利公式換算，對第三門課中復習收益法公式也有很大幫助。
4、應針對歷年考試實際，設(shè)計、精選、布置一定數(shù)量的典型習題以使應考人員盡快進入臨考狀態(tài)。由于房地產(chǎn)估價師考試命題靈活性與難度有逐年上升趨勢，要在限定時間內(nèi)完整答題，就必須提高應試人員答題的快速反應能力，唯有讓其做相當?shù)哪M題，才能達到熟能生巧、熟以致快目的，以使應考人員進入最佳臨考狀態(tài)。
其次，對應考人員，應注意以下幾點：
1、均衡用力，制訂合理的復習計劃。房地產(chǎn)估價師考試共考四門課，五本教材，單科及格制，每門課均須及格才能成為房地產(chǎn)估價師，不要偏科。由于“制度政策”與“相關(guān)知識”合并為一門，相關(guān)知識僅占40%左右，且其內(nèi)容較雜，因此，從上（考前輔導的組織者）到下（應考人員）都容易忽略它，不會引起大家的重視，殊不知一門課即便差1分也不能成為房地產(chǎn)估價師。去年福建考生中因“相關(guān)知識”考不好，而影響第一門課成績的人數(shù)很多，應引起重視。
2、爭取在輔導前能把教材通讀一遍，這樣在輔導過程中就能主動聽課，并能提出一些問題，效果總比被動聽課把問題帶到考場來得好。
3、若有時間與條件，最好參加輔導班，以強化訓練。輔導班有一個良好的氛圍，可以感受到考試的臨近，考生之間也可相互學習，取長補短。同時通過教師的強化訓練，梳理重點難點，掌握答題技巧等，均能提高復習效率。
4、經(jīng)過輔導，將各科目中的重要之處簡化為便于個人記憶的條條綱綱，寫在一專門的筆記本上。由于每個人的記憶方法不同，做法不強求一致，這項工作應在考前的半個月完成，然后在這關(guān)鍵的半個月中，專門記這些重要的條條綱綱，而不應再抱厚厚的教材翻看，那樣容易走神，老覺自己記憶力不好，會失去考試信心。
5、考試過程中，要善于調(diào)節(jié)心理，注意答題技巧。不會作的題目，要想著只要及格就可以，不可有非把它做出不可的心態(tài)，將大量時間浪費在一道題目上，而亂了全局陣腳。答題要注意技巧，選擇題可用排除、檢驗、邏輯推理等方式，單選題不空；多選題與判斷題寧缺勿爛；計算題要按部就班，有步驟有給分；主觀題有把握的先做，等等。當然認真復習，溫書迎考，提高實力最為重要，這樣才能獲得好成績。
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房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇四
一、制定作息時間計劃
在考試前最后一個星期內(nèi)，建議考生，把每天的復習功課、運動、休息與睡眠的時間安排合理，防止在家復習忙忙亂亂，按計劃行事，使生理節(jié)奏感與心理節(jié)奏感增強，
二、把生物鐘調(diào)向考試時間
生物鐘的調(diào)節(jié)對考試也是非常重要的，按照考試上午開始時間與下午開始時間復習，有助于進入考試狀態(tài)，充分發(fā)揮已掌握的知識。
三、抓住最佳記憶時間
研究證明，早晨起床后半小時及晚上睡覺前半小時由于不受前攝抑制、后攝抑制的影響，記憶效果最好。建議考生在早晨起床后半小時及晚上睡覺前半小時復習最關(guān)鍵、最重要的課程內(nèi)容。
四、以考試心態(tài)做卷子
一些考生認為自己已經(jīng)做了好幾個月的卷子了，臨考前一個星期不做，看看就行了，這可能會導致考試時手生，影響發(fā)揮。建議考前以考試的心態(tài)做些試卷，到考試時就會以平常心態(tài)做卷子。
五、多參加自己喜歡的運動
調(diào)節(jié)情緒、消除疲勞、養(yǎng)精蓄銳，以穩(wěn)定的、飽滿的情緒迎戰(zhàn)考試。但參加體育活動時，切忌劇烈運動，防止受傷，
備考資料
六、少玩電腦和上網(wǎng)
玩電腦、上網(wǎng)容易上癮，影響考生復習時間，也會抑制考生對已掌握知識的發(fā)揮。
七、注意飲食衛(wèi)生，防止胃腸疾病
考生在復習的時候，很多都會給自己補充很多營養(yǎng)，但暴飲暴食會引起胃腸功能紊亂，影響情緒安定，不利于考試。建議按照平時的飲食習慣吃飯就可以，沒有必要因加強營養(yǎng)去吃大魚大肉。
八、調(diào)整睡眠
從現(xiàn)在起切忌再“開夜車”，建議考生根據(jù)自己的情況把晚間睡眠調(diào)整到十點或十一點。否則很容易輾轉(zhuǎn)反側(cè)難以入睡，使心緒煩躁不安，影響考試。
九、考試前不要想考試后的事
隨著考試日的臨近，不少考生開始想起考后的安排了，容易分散注意力，建議考生在考前應集中心思，全力以赴迎考。
十、不要做難題新題
不再做難題，不再做新的題目，以免自信心受打擊，對自己產(chǎn)生懷疑。
如果在考試前能夠按照以上的方法來做，那么就能夠在有效的學習情況下，緩解壓力，同時為考出好成績奠定基礎(chǔ)。
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房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇五
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于9月1日開工，3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自203月1日起至2043年2月28日止。在3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。
(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應( )
a.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算
b.按建筑物耐用年限計算
c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
d.按建筑物已使用年限計算
(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )
a.收益年限應按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算
b.估價時點應設(shè)定為203月1日
c.凈收益中應扣除建筑物折舊額
d.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料
(問題3) 估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應該是( )萬元。
a.2800
b.2940
c.4000
d.4200
(問題4) 假設(shè)在9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )
a.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
b.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保
c.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)
d.該500萬元可再次抵押
(答案1) a、(答案2) c、(答案3) c、(答案4) d
房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇六
房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題
1.某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為(d )。
a.7.1%
b.12.0%
c.13.1%
d.19.1%
2.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(c )。
a.1.4
b.1.5
c.1.6
d.1.8
3.房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括(c )分析。
a.最低租售價格
b.最低租售數(shù)量
c.最低利潤水平
d.最高土地取得價格
4.房地產(chǎn)項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是(b )。
a.專家打分法
b.“三項預測值”法
c.解析法
d.蒙特卡洛模擬法
5.對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其(a )的`風險因素。
a、變動可能性
b.影響重要性
c.發(fā)生經(jīng)常性
d.類型歸屬性
6.投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、(c )等。
a.規(guī)劃設(shè)計方案
b.投資估算
c.資源條件
d.投資權(quán)益
7.在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括(c )。
a.建筑安裝工程費
b.公共配套設(shè)施建設(shè)
c.土地費用
d.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
8.下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表中基本報表的是( d)。
a.資本金現(xiàn)金流量表
b.資金來源與運用表
c.損益表
d.投資計劃與資金籌措表
9.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入(b )。
a.管理費
b.銷售費用
c.其他費用
d.前期費用
10.現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的(a )分析。
a.財務盈利能力
b.清償能力
c.資金平衡情況
d.營運能力
房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇七
房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考前指導試題
試題
1.房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是( ?)。
a.地役權(quán)
b.土地使用權(quán)
c.抵押權(quán)
d.租賃權(quán)
2.( ?)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。
a.物權(quán)
b.債權(quán)
c.租賃權(quán)
d.所有權(quán)
3.( ?)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
a.用益物權(quán)
b.擔保物權(quán)
c.抵押權(quán)
d.租賃權(quán)
4.炫耀性物品是用以顯示人們的`身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成( )關(guān)系。
a.反方向變化
b.同方向變化
c.無變化
d.無法確定
5.當消費者收入增加時，會減少對( )的需求。
a.正常商品
b.炫耀性物品
c.高檔商品
d.低檔商品
6.當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求會( )。
a.增加
b.減少
c.不變
d.無法確定
7.房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給( )，使其現(xiàn)期供給( )。
a.增加，增加
b.減少，增加
c.增加，減少
d.減少，減少
8.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于( )。(試題)
a.社會因素
b.環(huán)境因素
c.人口因素
d.行政因素
9.當新用途的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應得利潤大于現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值時應以( ?)為前提進行估價。
a.保持現(xiàn)狀
b.裝飾裝修改造
c.轉(zhuǎn)換用途
d.重新利用
10.某可比實例的成交價格為2400元/㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為( ) 元/㎡。
a.2290.91
b.2326.41
c.2344.16
d.2308.66
答案
1. d 2. a 3. a 4. b 5. d 6. a 7. c 8. a 9. c 10. b
房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇八
考前飲食五忌二宜
五忌：
1、考前食譜忌大變，
2、飲食最忌減主食。
3、吃雞忌吃皮。
4、咖啡會導致尿頻，高考切忌。
5、零食忌選堅果類。
二宜：
1、每天宜吃2個水果。
2、厭食宜用“羊吃草”法，
備考資料
三需：
1、需多喝水
2、需多吃果蔬
3、需少食多餐
“考前菜譜”三大誤區(qū)：
誤區(qū)一：大魚大肉伺候
誤區(qū)二：食譜大變臉
誤區(qū)三：補品最營養(yǎng)
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房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇九
房地產(chǎn)估價師考試注意事項
考試科目：
科目名稱考試時間題型題量滿 分房地產(chǎn)基本制度與政策2.5小時單選：40道 多選：30道 判斷：40道 綜合：小題15道100分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2.5小時單選：35道 多選：15道 判斷：15道 計算：2道100分房地產(chǎn)估價理論與方法2.5小時單選：35道 多選：15道 判斷：15道 計算：2道100分房地產(chǎn)估價案例與分析2.5小時問答：3道 單選：10道 找錯：13處 改錯：1道100分
考生注意事項：
(一)《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目為客觀題型，以填涂答題卡的`方式作答;《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》兩科目以填涂答題卡和在 答題紙上作答相結(jié)合的方式作答;《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目采取在答題紙上開卷作答的方式，考生可攜帶紙質(zhì)資料，僅限自用，不得與其他考生交換使用?？?生應考時，須攜帶黑色墨水筆、2b鉛筆、橡皮、無聲無文本編輯功能的計算器。
(二)各科目考試范圍及對考生應掌握知識的具體要求，請查閱《全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》。
房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇十
房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考前指導試題
1.對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是(c )。
a.潛在市場>服務市場>有效市場>合格的有效市場
b.服務市場>潛在市場>服務市場>合格的有效市場
c.潛在市場>有效市場>合格的.有效市場>服務市場
d.潛在市場>服務市場>合格的有效市場>有效市場
2.某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是( d)模式。
a.選擇專業(yè)化
b.產(chǎn)品專業(yè)化
c.大量定制
d.單一市場集中化
3.下列行業(yè)中，( d)中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。
a.批量行業(yè)
b.僵滯行業(yè)。
c.分塊行業(yè)
d.專業(yè)化行業(yè)
4.已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為(c )。
a.12.55%
b.12.68%
c.14.75%
d.15.01%
5.某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為，按月償還，首次月還款額為元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為( a)元。
a.2277.4
b.2281.9
c.2728.8
d.2741.9
6.購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元。現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期( d)。
a.小于5年
b.在5～6年之間
c.在6～7年之間
d.在7～8年之間
7.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是(a )。
a.成本利潤率是年成本利潤率
b.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率
c.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率
d.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率
8.某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為( a)。
a.7.5%
b.8.3%
c.12.5%
d.16.7%
9.對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應大于(a )。
a.1.2%
b.1.5%
c.120.5%
d.16.7%
10.若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益為(c )。
a.9.26%
b.10%
c.11.32%
d.12%
房地產(chǎn)估價師模擬試卷 房地產(chǎn)估價考試題及答案篇十一
房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考前輔導試題
第 1 題
在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應考慮此因素。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 2 題
在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應為未來。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 3 題
對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 4 題
在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。 ( ?)
【正確答案】： √
第 5 題
周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 6 題
不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 7 題
當估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實例是帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格+債務一債權(quán)。 ( ?)
【正確答案】： √
第 8 題
房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 9 題
某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。 ( ?)
【正確答案】： √
第 10 題
成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。 ( ?)
【正確答案】： √
第 11 題
在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應生產(chǎn)水平估計出的。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 12 題
一般來說，運用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的.價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。 ( ?)
【正確答案】： √
第 13 題
運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。 ( ?)
【正確答案】： ×
第 14 題
某城市路線標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。 ( ?)
【正確答案】： √
第 15 題
一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件六部分組成。 ( ?)
【正確答案】： ×
